Diverse lezers van dit blog lossen op weg naar financiële onafhankelijkheid af op hun hypotheek. Sinds juli 2019 is rentemiddeling bij verschillende hypotheekverstrekkers goedkoper geworden. Aflossen van je hypotheek in combinatie met rentemiddelen kan erg aantrekkelijk zijn. Desalniettemin moet je wel goed oppassen.
Wat is rentemiddeling?
Rentemiddeling is een manier om de hypotheekrente die je betaalt te verlagen. De hypotheekrente kan lager worden wanneer de actuele rente voor een nieuwe hypotheek lager is dan de vastgelegde rente die jij nu betaalt.
Je spreekt bij rentemiddeling een nieuwe rente en rentevaste periode af met je hypotheekverstrekker. De nieuwe rente is het gemiddelde van de rente die je nu betaalt en de rente die je zou moeten gaan betalen als je nu een nieuwe hypotheek zou afsluiten.
Rentemiddelen kan meestal alleen als je de nieuwe rente minimaal even lang vastlegt als de rest van de periode waarvoor je de rente nu nog vast hebt staan.
Rentemiddeling: 2 rekenmethodes
Rentemiddeling mag op twee verschillende manieren worden berekend.
De eerste methode wordt “zuivere rentemiddeling” genoemd, de tweede de “netto contante waarde methode”. De netto contante waarde methode is het minst gunstig voor de consument.
Biedt jouw hypotheekverstrekker rentemiddeling aan?
Rentemiddeling is bij een aantal hypotheekverstrekkers vrij recent goedkoper geworden. Hypotheekverstrekkers mogen sinds 1 juli 2019 namelijk niet meer verdienen aan rentemiddelen. De opslag die ze rekenen mag niet meer zijn dan het verlies dat ze lijden.
Sommige hypotheekverstrekkers werkten al niet meer met opslagen en hoefden niets aan te passen. Enkele partijen hebben de situatie aangegrepen om van zuivere rentemiddeling over te stappen op de netto contante waarde methode. Dat werkt dus in hun voordeel. Sommige partijen zijn, al dan niet tijdelijk, gestopt met het aanbieden van rentemiddeling.
Hier kun je zien of jouw hypotheekverstrekker rentemiddeling aanbiedt.
Met name wanneer jouw hypotheekverstrekker alleen gestopt is met het berekenen van de opslagen, kan rentemiddeling onder de nieuwe wet duizenden euro’s goedkoper uitpakken dan daarvoor.
Aflossen en/of verhuizen in combinatie met rentemiddelen
De rente die de bank misloopt ten gevolge van het rentemiddelen wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode. Er wordt een zogenaamde middelrente bepaald, welke tussen je huidige vastliggende hoge rente voor je bestaande hypotheek en de huidige lage marktrente voor nieuwe hypotheken in ligt.
Indien je vervolgens aflost en/of verhuist tijdens de nieuwe rentevaste periode, dan heb je een deel van de door bank misgelopen rente nog niet betaald. Dat kan een flinke extra besparing opleveren.
Let wel op of de bank een boete rekent bij verhuizen tijdens de nieuwe rentevaste periode. Of dat de mogelijkheden tot aflossen in je nadeel veranderen tijdens de nieuwe rentevaste periode. Dit kan voorkomen en deze aspecten zul je mee moeten nemen in je sommetje of rentemiddeling gunstig is.
Lees ook: Wat levert extra aflossen op je hypotheek nou precies op?
Wanneer kan rentemiddelen nog meer gunstig zijn?
Bespaarde rente aan het werk zetten
Bij rentemiddelen dalen direct je maandlasten. Indien je het bedrag dat je vervolgens maandelijks overhoudt voor je aan het werk zet, kan dit je per saldo flink wat opleveren.
Rentemiddelen bij stijgende rente
Rentemiddeling is ook gunstig wanneer de hypotheekrente op korte termijn gaat stijgen. Of dat gaat gebeuren kan niemand voorspellen.
Kortere rentevaste periode gunstig
Hoe korter je rentevaste periode nog duurt, des te positiever het effect van rentemiddeling. Stel je betaalt nu 6% rente en je rentevaste periode is nog 8 jaar. En je nieuwe rente wordt 1% met een rentevaste periode van 10 jaar. Dan loopt je hypotheekverstrekker 8 jaar x 5% rente mis, oftewel 40% rente. Deze wordt verwerkt in de nieuwe middelrente. Wanneer je rentevaste periode geen 8 jaar maar bijvoorbeeld nog 4 jaar is, loopt de hypotheekverstrekker 4 jaar x 5% rente mis, oftewel 20% rente. De middelrente zal dan lager zijn.
Rentemiddelen en spaarhypotheek
Voor een spaarhypotheek levert rentemiddeling meestal geen voordeel op.
Kosten rentemiddelen
Bij rentemiddeling betaal je administratiekosten aan je hypotheekverstrekker. Deze kosten liggen meestal tussen de €100 en €250. Vaak kun je rentemiddeling regelen zonder tussenkomst van een hypotheekadviseur. Heb je toch een adviseur nodig, dan betaal je ook advieskosten.
Indien je recht hebt op renteaftrek voor je hypotheek, is rentemiddeling aftrekbaar. Deze kosten kun je eenmalig aftrekken.
Rentemiddelen in jouw situatie
Aangezien de situatie per hypotheekverstrekker verschilt is het raadzaam een aanvraag bij je hypotheekverstrekker voor rentemiddeling te doen en te kijken wat rentemiddelen je al dan niet oplevert. Dit kun je vaak eenvoudig online doen en hiervoor hoef je meestal geen adviseur in te schakelen. Let daarbij op of andere hypotheekvoorwaarden ook wijzigen bij rentemiddeling. Dan kan namelijk het geval zijn.
Lees ook: Eerder stoppen met werken – 11 tips
Heb jij aan rentemiddelen gedaan? Hoeveel leverde je dat op?
Wil jij, net als ruim 14.000 anderen, een e-mail ontvangen zodra er een nieuwe post verschijnt en het FOB huishoudboekje 2024 kado?
Let op: met beleggen kun je jouw inleg verliezen. De informatie op deze site is mijn persoonlijke mening, geen beleggingsadvies en je blijft zelf verantwoordelijk bij opvolgen ervan. Blauw onderstreepte links met kunnen mij een vergoeding opleveren voor het doorverwijzen. Dit kost jou niets. Reacties kunnen worden gemodereerd of verwijderd.
15 Reacties
Begin 2014 hadden wij een spaarhypotheek met 5,4% rente waarvan de rentevaste periode nog bijna 6 jaar liep. Toen kwam mijn vrouw met het briljante idee om te verhuizen. We mochten boetevrij aflossen bij verkoop van de woning :-).
Toen gingen we al terug naar 3,35% en later heb ik de risico-opslag met 0,2% kunnen verlagen door bij te storten.
Ik zou eerst deze opties onderzoeken voordat je besluit om je rente te middelen.
Nu kiezen we voor kortere rentevaste periodes (het risico dat de rente stijgt, kunnen we dragen) en inmiddels is onze rente nog lager geworden.
Ik twijfel heel erg op dit moment, wij mogen in maart 2021 weer onderhandelen over de rentevaste periode voor onze twee leningdelen (annuïteiten en aflossingsvrij)
We betalen nu 3,23% per lening deel, en de huidige rente is zeker voor 10 jaar vast of korter (ik los ook flink af iedere maand) nog erg laag. Maar in November vorig jaar is de rente weer een beetje verhoogd, en ik ben uiteraard bang dat dit doorzet, dus wat is wijsheid ?
Ter info. De boete rente is belasting aftrekbaar. Dit kan voordelig zijn om dit dan snel te doen, omdat de renteaftrek hypotheek in de komende jaren behoorlijk verlaagd wordt, uiteraard afhankelijk van je inkomen. In 2019 max 49%, 2020 max 46% en in 2021 max 43%
Rentemiddelen heeft zeker zin. Afgelopen zomer heb ik het ook gedaan. Wij hebben een aflossingsvrije hypotheek die vast stond voor 10 jaar tegen 3,3 %. Het rentepercentage voor 10 jaar vast stond op dat moment voor 2,3 %. We moesten nog 6 jaar.
Wij zijn gaan middelen en hebben opnieuw voor 10 jaar vast gezet (vereiste om in ieder geval minimaal zelfde renteperiode te kiezen) en hebben nu een rentepercentage van 2,9 % gekregen. De administratiekosten waren 150 euro. Echter doordat onze maandlasten met bijna 58 euro per maand zijn gedaald, hadden we dit er binnen 3 maanden uit.
Middelen kan pas als je al 2 jaar vast staat. Inmiddels is de rente alweer gedaald. Wie weet, kunnen we over 1,5 jaar wel weer middelen!
Bij rentemiddeling speculeer je op rentestijging. Dat je de administratiekosten binnen 3 maanden eruit had is kort door de bocht. Als de rente blijft dalen dan was je er beter af geweest om na 6 jaar je rente te veranderen maar mocht de rente stijgen dan heb je 4 jaar voordeel van de huidige lage renten. Bij verkoop van de woning binnen 6 jaar heb je wel weer direct voordeel.
Beste die €58,- die u noemt is een bruto bedrag ! U ontvangt ook iets minder teruggave omtrent de hypotheek. Dat zal rond de €20,- zijn, hierdoor is uw netto rendement €38,- ongeveer. De belastingdienst ik de niet achterlijk natuurlijk.
Prima artikel, dank voor het advies!
Wij hebben onlangs ons huis laten taxeren en dit hebben wij ingediend bij de hypotheekverstrekker. Onze hypotheek zit nu in een lagere risicoklasse met als gevolg een rentekorting van een half procent. De kosten van de taxatie a 400 euro hebben wij nu binnen 3 maanden terugverdiend. De rest is pure winst. Aanrader om makkelijk en snel geld te besparen op je hypotheek.
Nog een tip in deze. De taxatie kosten, zijn financieringskosten en dus belasting aftrekbaar.
Dat rentemiddeling bij een spaarhypotheek meestal geen voordeel biedt vind ik wat kort door de bocht. Onlangs heb ik mijn rente opnieuw gemiddeld met als voornaamste argument het verschuiven van lasten. In mijn geval is de netto besparing bij een rente lager dan 3% nihil voor mijn banlspaarhypotheek, echter in de netto maandlast is een groter deel inleg voor het spaardeel en een kleiner deel rente. Buiten het feit dat ik dit een prettige gedachte vind kan dit in een later stadium tot een significante besparing leiden wanneer de rente hoger zou zijn.
Bij rentemiddeling worden kosten in rekening gebracht, dus is per definitie duurder dan niet middelen. De enige manier waarop het voordeel biedt, is als je binnen je oorspronkelijke rentevast periode gaat verhuizen en de hypotheek dan boetevrij mag aflossen. Dan kun je voor je nieuwe huis een nieuwe hypotheek afsluiten met de huidige nóg lagere rente…
Als je uiteindelijke besparing op betaalde rentelasten door af te lossen in combinatie met rentemiddelen hoger is dan de kosten die je maakt om te rentemiddelen, is rentemiddelen ook zonder verhuizen gunstig.
Dit is niet waar. Je hebt weliswaar een boete die je moet betalen. Maar die boete heb ik er zelf na een jaar uit met de besparing van de lagere hypotheek rente. Zelf ben ik van 5,5 naar 2,8 gegaan voor een rentevaste periode van 18 jaar voor een aflossingsvrije hypotheek
Ik lees vaak dat de boeterente, mits je deze kan betalen, relatief goedkoper is voor de klant dan middelen. Is dit ook zo als je actief afbetaald? En enig idee of middelen ook bij een matig hoogte rente, 2.7% nog 5 jaar vast, interessant is?
Doordat dit zo verschilt per hypotheekverstrekker is daar geen eenduidig antwoord op te geven. Ik zou altijd even een eenvraag voor middeling doen en kijken wat het al dan niet oplevert.
Bij sommige hypotheek verstrekkers kun je onbeperkt aflossen. Bv bij Florius. Toen bij mijn spaarhypotheek de rentevast periode afliep moest ik verlengen tegen veel lagere rente, totaal niet interessant en de maandlasten zouden juist stijgen doordat ik zelf moest inleggen om het doel kapitaal te halen. Ik kwam er toen achter dat je je spaarpolis mag laten uitkeren, en het restant om kon laten zetten naar een aflossing vrije hypotheek. Dit was financieel veel aantrekkelijker dan verlenging. Ik ben van 500 euro bruto maandlasten terug gegaan naar 59 euro. (117K naar 41k euro hypotheek). Ik heb hierbij ook een klein deel afgelost vanuit de spaarrekening). Bijkomend voordeel is dat de gekoppelde overlijden risico verzekering weg gevallen is waardoor het voordeel nog groter werd. Helaas moest ik dit wel zelf bedenken…. De tussenpersoon kwam hier niet mee.
Nadeel is dat je geen rente meer terug krijgt en ik dus een te hoog voorschot had ontvangen welke natuurlijk terug betaald moest worden. Maar aangezien mijn betaalde rente heel laag is heb ik ook bijna geen bijtelling meer voor de eigenwoning forfait…. ????
Binnen 15 jaar de hypotheek kunnen verlagen van 279K euro naar 41K euro geeft een goed gevoel!